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买房时发现房子被法院查封了怎么办?被查封的房子多久开始拍卖?

法拍房技巧 壹拍君 评论
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通常查封到拍卖约一年时间,因为法院要走案件审理、裁决、选评估公司、评估房产、选拍卖公司、拍卖房产这一系列流程。按照民事诉讼法司法解释第四百八十七条规定:人民法院冻结被执行人的银行版存款的期限不得超过一年,查封、扣押动产的期限不得超过两年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。拍卖的时间一般也就是上述规定权的期之内。买房时发现要买的房子被查封或拍卖,买房人应该怎么办?在房屋买卖的过程中,卖房

通常查封到拍卖约一年时间,因为法院要走案件审理、裁决、选评估公司、评估房产、选拍卖公司、拍卖房产这一系列流程。

按照民事诉讼法司法解释第四百八十七条规定:人民法院冻结被执行人的银行版存款的期限不得超过一年,查封、扣押动产的期限不得超过两年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。拍卖的时间一般也就是上述规定权的期之内。

买房时发现房子被法院查封了怎么办?被查封的房子多久开始拍卖?

买房时发现要买的房子被查封或拍卖,买房人应该怎么办?

在房屋买卖的过程中,卖房人(自然人)的房子可能会被司法查封,甚至可能会被司法拍卖。这无疑会对买房人的利益造成巨大的损害。面对这种情况,买房人应当根据法律的规定,根据自己的实际情况采取相应的措施,维护自己利益的最大化。买房人有两个选择:继续履行合同;解除合同并主张违约金(或实际损失)。

1、继续履行。

如果买房人按约支付了房款并且愿意将剩余的房款交付法院执行、在房子被查封之前就已经实际占有了房子,并且尚未过户不是买房人的过错的,买房人可以通过提出执行异议的方式排除法院对标的房屋的执行

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释[2004]15号】第十六条:“被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【〔2015〕10号】第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”】并且诉请继续履行合同。需要注意的是,上述条件只是最一般的规定。在具体案件中,需要对上述法律规定进行符合法理的解释,解释的结果可能和字面上的理解不一致(即看似不符合上述条件,但是可能可以提执行异议;或者看似符合上述条件,但是可能不可以提执行异议)。

2、如果买房人不具备上述条件的,则需要诉请解除合同并赔偿违约金(或实际损失)。

这个时候,买房人需要争取更高的违约赔偿金额(比如通过主张实际损失的方式主张更高的赔偿额)。因为在参与分配标的房屋的拍卖款的时候,一般是以债权比例分配的(扣除执行费和优先受偿款后的普通债权一般是按比例分配)。此外,还需要尽快推动自己的诉讼程序,以保证自己赶得上参与分配。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》【法释[1998]15号】第90条:“被执行人为公民或其它组织,其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结,无其它财产可供执行或其它财产不足清偿全部债务的,在被执行的财产被执行完毕前,对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其它债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。” 第94条:“参与分配案件中可供执行的财产,在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后,按照各个案件债权额的比例进行分配。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》【法释[2015]5号】第五百零八条:“被执行人为公民或者其他组织,在执行程序开始后,被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的,可以向人民法院申请参与分配。……” 第五百一十条:“参与分配执行中,执行所得价款扣除执行费用,并清偿应当优先受偿的债权后,对于普通债权,原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务,被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的,可以随时请求人民法院执行。”】


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